다주택자 양도세 중과 유예 종료 : 5월 9일 전에 반드시 확인할 것

D-13 2026년 5월 9일이 다주택자에게 결정적인 날입니다. 2022년 5월부터 한시적으로 유예되어 온 다주택자 양도소득세 중과 조치가 이날을 기점으로 종료되기 때문입니다. 5월 10일부터는 조정대상지역 내 다주택자가 주택을 양도할 경우 기본세율에 추가 중과세율이 더해지고, 장기보유특별공제도 배제됩니다. 세 부담의 차이는 수천만 원에서 수억 원까지 벌어질 수 있습니다. 이 글에서는 유예 종료의 구체적 내용, 중과세율 계산 구조, 그리고 보유 주택이 있는 4050 세대가 지금 점검해야 할 사항을 정리합니다.

핵심 요약
① 다주택자 양도세 중과 유예는 2026년 5월 9일 종료
② 5월 10일 이후 조정대상지역 내 양도 시 중과세율 + 장기보유특별공제 배제
③ 2주택자 +20%p, 3주택 이상 +30%p 중과 (기본세율 위에 추가)
④ 유예 기간 내 양도하면 일반 누진세율 + 장기보유특별공제 최대 30% 적용

다주택자 양도세 중과 유예 종료 : 5월 9일 전에 반드시 확인할 것

 

 

1. 다주택자 양도세 중과, 무엇이 문제인가

양도소득세는 부동산을 팔 때 발생한 차익에 부과하는 세금입니다. 1주택자라면 일정 조건을 갖출 경우 비과세 혜택을 받을 수 있지만, 다주택자는 기본적으로 양도차익 전체에 세금이 부과됩니다. 여기에 조정대상지역 내 다주택 보유 상태에서 주택을 양도하면 기본세율에 추가 세율이 얹히는 것이 중과 제도입니다.

문재인 정부 시절 강화된 이 중과 제도는 시장 혼란을 가중시킨다는 비판을 받으며 윤석열 정부 출범 직후인 2022년 5월 10일부터 한시적으로 유예됐습니다. 이후 수차례 연장을 거쳐 최종 유예 기한은 2026년 5월 9일로 고정됐으며, 이재명 정부는 추가 연장 없이 중과를 재시행하는 방침을 유지하고 있습니다.

주의: 양도세 중과 여부는 '계약일'이 아닌 '잔금 지급일(양도일)' 기준입니다. 계약을 5월 전에 체결해도 잔금을 5월 10일 이후에 받으면 중과 적용 대상이 됩니다.

 

 

2. 중과 재시행 시 세율은 얼마나 올라가나

현행 양도소득세 기본세율은 과세표준에 따라 6~45%의 누진세율 구조입니다. 중과 재시행 시에는 이 기본세율 위에 추가 세율이 부과됩니다.

구분	유예 기간 중 (현재)	5월 10일 이후 (중과 재시행)
조정대상지역 2주택자	기본세율 (6~45%)	기본세율 + 20%p
조정대상지역 3주택 이상	기본세율 (6~45%)	기본세율 + 30%p
보유기간 1년 미만	70% 단일세율	70% (동일)
보유기간 1~2년	60% 단일세율	60% (동일)
장기보유특별공제	최대 30% 적용 가능	배제

예를 들어 양도차익이 3억 원이고 해당 구간 기본세율이 38%라면, 유예 기간 중에는 38% 세율이 적용되지만 중과 재시행 후 2주택자라면 58%까지 올라갑니다. 여기에 장기보유특별공제까지 배제되면 실질 납부세액 차이는 1억 원을 초과하는 경우도 충분히 발생합니다.

유예 기간 내 양도 시 (예시)

기본세율 38% 적용
장특공제 최대 30%

5월 10일 이후 2주택자 양도 시

중과세율 58% 적용
장특공제 0%

 

 

3. 조정대상지역, 어디가 해당되나

2025년 10월 이후 조정대상지역이 대폭 확대됐습니다. 서울 전역은 물론 경기도 주요 지역이 포함되어 있어 수도권 다주택자라면 사실상 대부분이 중과 대상에 해당됩니다.

2025년 10월 기준 조정대상지역 (주요 지역)

서울: 25개 자치구 전체
경기: 과천, 성남(분당·수정), 하남, 광명, 수원(팔달·영통·권선·장안), 안양(만안·동안), 구리, 남양주(화도·수동·조안 제외), 고양(덕양·일산동·일산서), 화성(동탄2), 의왕, 용인(수지·기흥), 군포 등
세종: 세종시 전체

조합원입주권과 분양권도 주택 수 계산에 포함된다는 점을 반드시 확인해야 합니다. 아파트를 한 채 보유 중이더라도 분양권이 있으면 2주택자로 분류될 수 있습니다.

 

 

4. 유예 기간 내 양도 시 장기보유특별공제는 얼마나 되나

장기보유특별공제는 오래 보유할수록 양도차익에서 공제되는 비율이 높아지는 제도입니다. 중과 유예 기간 중에는 다주택자도 이 공제를 적용받을 수 있으나, 중과 재시행 후에는 전면 배제됩니다.

보유기간	공제율 (유예 기간 중 다주택자)
3년 이상 4년 미만	6%
4년 이상 5년 미만	8%
5년 이상 6년 미만	10%
6년 이상 7년 미만	12%
8년 이상 9년 미만	16%
10년 이상 15년 미만	20%
15년 이상	30%

10년 이상 보유한 주택이라면 양도차익의 20%를 공제받을 수 있습니다. 이것이 5월 10일 이후에는 0%로 바뀐다는 점에서 장기 보유자일수록 유예 기간 내 양도의 실익이 큽니다.

 

 

5. 양도 시 주택 수 계산, 이것만 주의하면 된다

다주택 여부는 세대 기준으로 판단합니다. 부부와 미혼 자녀는 원칙적으로 같은 세대로 봅니다. 단순히 등기된 주택 수만 세는 것이 아니라 아래 항목들도 포함됩니다.

• 일반 아파트·단독주택·연립주택 등 주거용 부동산
• 조합원입주권 (재개발·재건축 관련)
• 분양권 (2021년 1월 1일 이후 취득분)
• 오피스텔 (주거용으로 사용 중인 경우)

반대로 아래 주택들은 주택 수에서 제외되어 중과 판단 시 유리하게 작용할 수 있습니다.

• 장기일반민간임대주택으로 등록된 주택 (요건 충족 시)
• 공공지원민간임대주택
• 비수도권 저가 주택 (기준시가 3억 원 이하, 일부 예외 있음)
• 상속받은 주택 (상속 후 5년 이내 일부 예외)

주의: 주택 수 판단 예외는 요건이 세밀합니다. 임대사업자 등록, 의무 임대기간, 임대료 증액 제한 등 조건을 모두 충족해야 혜택이 유지됩니다. 요건 위반 시 감면 혜택이 추징됩니다.

 

 

6. 지금 보유 중인 주택, 어떻게 판단할까

5월 9일까지 시간이 촉박합니다. 매도를 고려하고 있다면 아래 순서로 점검하는 것이 현실적입니다.

1. 보유 주택이 조정대상지역 내에 있는지 확인 — 국토교통부 공지 또는 부동산 플래닛 등에서 조정대상지역 현황 조회 가능
2. 세대 기준 주택 수 산정 — 배우자·자녀 명의 포함, 분양권·입주권 여부 확인
3. 양도차익 및 예상 세액 계산 — 취득가액·필요경비·보유기간 기준으로 개략 계산
4. 잔금 일정 역산 — 5월 9일까지 잔금 완료가 가능한지 계약 일정 확인 (통상 계약 후 잔금까지 1~2개월 소요)
5. 세무사 상담 — 개별 상황에 따라 예외 적용 여부가 달라지므로 정확한 세액은 전문가 확인 필요

실거래 타이밍 계산 예시
5월 9일 잔금 완료를 목표로 하면 늦어도 3월 말~4월 초에 매물을 내놓고 계약을 체결해야 현실적입니다. 현재 시점(4월 하순)에서는 사실상 유예 기간 내 양도 가능성이 매우 제한적입니다.

 

 

7. 5월 10일 이후, 다주택자의 선택지는

중과 재시행 이후에도 다주택자가 취할 수 있는 대응 방향은 존재합니다. 무조건 매도만이 답은 아닙니다.

① 증여 검토

자녀나 배우자에게 증여하면 주택 수를 줄일 수 있습니다. 다만 2026년부터는 가족 간 현저히 낮은 가격으로 부동산을 거래할 경우 증여로 간주하는 규정이 강화됐습니다. 시가와의 차액이 3억 원 이상이거나 시가의 30% 이상 차이가 나면 증여 취득세율(3.5~12%)이 적용될 수 있습니다.

② 임대사업자 등록

요건을 충족하는 주택을 장기일반민간임대주택으로 등록하면 주택 수 합산 배제 혜택을 받을 수 있습니다. 다만 의무 임대기간(10년)과 임대료 증액 제한(5%) 등 조건이 엄격하며, 한번 등록하면 중도 해제 시 불이익이 큽니다.

③ 분산 양도

양도소득세는 누진세율 구조이므로 같은 해에 여러 채를 팔면 합산 과세로 세율이 급등합니다. 가능하다면 과세연도를 나눠 순차적으로 양도하면 세율 구간을 낮출 수 있습니다.

④ 보유세 부담 감안한 장기 보유

매각하지 않고 보유를 유지하는 전략도 있지만, 이재명 정부가 보유세 강화 방향을 예고하고 있어 향후 재산세·종부세 부담이 가중될 가능성이 있습니다. 공정시장가액비율 상향이 현실화되면 세 부담이 추가로 늘어날 수 있습니다.

 

 

8. 자주 묻는 질문

Q. 계약은 5월 전에 했는데 잔금이 5월 10일 이후면?

중과 여부는 잔금 지급일(양도일) 기준입니다. 계약일과 무관하게 5월 10일 이후 잔금을 받으면 중과 대상이 됩니다. 잔금일을 5월 9일 이전으로 조율하는 것이 중요합니다.

Q. 1주택인데 일시적 2주택 상태라면?

일시적 2주택 비과세 요건(신규 주택 취득 후 3년 이내 종전 주택 처분)을 충족하면 중과 적용 없이 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 다만 조정대상지역 내에서는 요건이 더 까다로우므로 확인이 필요합니다.

Q. 비조정대상지역 주택은 중과 대상이 아닌가?

중과세율은 조정대상지역 내 주택에 적용됩니다. 비조정대상지역 주택은 중과 대상이 아닙니다. 단, 해당 주택이 세대 주택 수 계산에는 포함되므로, 조정대상지역 내 다른 주택을 팔 때 주택 수에 영향을 줄 수 있습니다.

Q. 추가 유예 연장 가능성은 없나?

이재명 정부는 현재까지 추가 연장 의사를 밝히지 않고 있습니다. 6월 지방선거 전후로 세제 전반에 대한 추가 개편안이 나올 가능성이 있으나, 중과 재시행을 전제로 대응 계획을 세우는 것이 안전합니다.

 

※ 이 글은 공개된 세법 및 정책 자료를 바탕으로 일반적인 정보 제공을 목적으로 작성되었습니다. 개인별 세액은 보유 주택 수, 보유기간, 취득가액, 거주 여부 등에 따라 달라지므로 실제 양도세 신고 및 절세 전략 수립 시에는 반드시 공인세무사와 상담하시기 바랍니다. 세법은 수시로 개정될 수 있으며, 본 글의 내용은 2026년 4월 기준입니다.