2026년 양도세 변화, 수도권과 지방 전략이 다르다 | 지역별 대응법

이 글은 특정 상품이나 서비스를 홍보하기 위한 목적이 아닌, 관련 제도와 정보를 개인적으로 정리하며 작성한 정보성 콘텐츠입니다. 같은 상황에서 판단 기준이 필요한 분들께 참고 자료가 되길 바랍니다.

2026년 양도세 중과, 수도권과 지방의 전략은 왜 달라야 하나

안녕하세요, 늘 더 나은 삶을 향해 나아가고자 하는 로빈의 블루프린트입니다. 앞서 다주택자 양도세 중과 종료에 대해 정리하면서 한 가지 중요한 부분을 빠뜨렸다는 생각이 들었습니다. 바로 '조정대상지역'과 '비조정대상지역'의 차이입니다. 수도권과 지방은 세금 측면에서 완전히 다른 게임이 펼쳐지는데, 이 부분을 제대로 이해하지 못하면 불필요한 걱정을 하거나 반대로 중요한 준비를 놓칠 수 있습니다. 이번 글에서는 지역별로 어떤 차이가 있고, 각각 어떤 전략을 취해야 하는지 구체적으로 정리해보겠습니다.

 

2026년 양도세 변화, 수도권과 지방 전략이 다르다 ❘ 지역별 대응법

▶ 조정대상지역 vs 비조정대상지역, 세금이 이렇게 다릅니다

양도세 중과는 조정대상지역 내 주택을 양도할 때만 적용됩니다. 비조정대상지역의 주택은 애초에 중과 대상이 아니었고, 5월 이후에도 기본세율만 적용받습니다. 이 차이를 이해하지 못하면 불필요한 걱정을 하거나, 반대로 준비 없이 큰 세금 폭탄을 맞을 수 있습니다.

 

현재 서울 전역과 경기도 12개 지역(과천, 성남, 하남, 광명, 안양, 구리, 고양, 수원 등)이 조정대상지역으로 지정되어 있습니다. 인천, 부산, 대구, 광주를 비롯한 대부분의 광역시와 지방 도시는 비조정대상지역입니다. 같은 다주택자라도 어디에 집을 가지고 있느냐에 따라 세금 부담이 천지 차이로 벌어지는 것입니다.

【양도세 중과 적용 여부 비교】

구분	조정대상지역 (서울, 경기 일부)	비조정대상지역 (지방 대부분)
2026년 5월 9일까지	기본세율 6~45%	기본세율 6~45%
2026년 5월 10일 이후	중과세율 적용 (기본+20~30%p)	기본세율 유지
장기보유특별공제	중과 시 배제	계속 적용

표에서 보시다시피 비조정대상지역 다주택자는 5월 이후에도 기본세율과 장기보유특별공제를 그대로 적용받습니다. 조정대상지역 다주택자만 중과세율이 부활하고 장기보유특별공제도 박탈당하는 것입니다.

▶ 수도권 다주택자의 시간과의 싸움

서울이나 조정대상지역 내 경기도에 다주택을 보유한 분들은 지금 매우 긴박한 상황입니다. 5월 9일까지 잔금을 완료해야 중과를 피할 수 있는데, 이미 3월 말이 되면 사실상 시간이 부족합니다. 부동산 거래는 계약 후 잔금까지 보통 한 달에서 두 달이 걸리기 때문입니다.

 

더 큰 문제는 매수자의 대출 일정입니다. 요즘 같은 고금리 시대에 주택담보대출 심사와 실행이 예전보다 훨씬 오래 걸립니다. 계약은 4월 초에 했는데 매수자의 대출 승인이 늦어져서 잔금이 5월 중순으로 밀린다면, 매도자는 속수무책으로 중과세율을 적용받게 됩니다. 양도 시점은 계약일이 아니라 잔금일 또는 등기접수일 중 빠른 날이기 때문입니다.

 

따라서 수도권 조정대상지역 다주택자라면 지금 당장 움직여야 합니다. 늦어도 3월 초중순까지는 매매계약을 체결해야 5월 9일 전에 잔금을 안전하게 마칠 수 있습니다. 일부 전문가들은 2월 안에 계약하는 것을 권장하기도 합니다. 잔금을 앞당기기 위해 계약금과 중도금 비중을 높이는 방법도 고려해볼 수 있습니다.

【수도권 다주택자 우선순위 전략】

1. 보유기간이 긴 주택부터 양도

장기보유특별공제는 보유기간에 비례해서 최대 30%까지 공제됩니다. 10년 이상 보유한 주택이 있다면 이것부터 우선 매도하는 것이 유리합니다. 5월 10일 이후에는 장기보유특별공제 자체가 사라지기 때문에 지금이 마지막 기회입니다.

2. 양도차익이 큰 주택 우선 검토

양도차익이 5억 원 나는 주택과 1억 원 나는 주택이 있다면, 차익이 큰 주택을 먼저 매도하는 것이 중과 회피 효과가 큽니다. 중과세율은 양도차익에 적용되므로, 차익이 클수록 세금 차이도 커지기 때문입니다.

3. 거래 활발한 주택 먼저 내놓기

유동성이 떨어지는 주택은 매수자를 찾는 데만 몇 달이 걸릴 수 있습니다. 5월 9일까지 시간이 촉박하므로 거래가 활발한 주택부터 매물로 내놓아야 안전합니다. 인기 단지나 역세권 주택이라면 상대적으로 빠르게 거래를 마칠 수 있습니다.

▶ 지방 다주택자의 여유로운 선택지

반면 부산, 대구, 광주, 대전 등 비조정대상지역에 다주택을 보유한 분들은 훨씬 여유롭습니다. 5월 이후에도 기본세율만 적용받고, 장기보유특별공제도 계속 받을 수 있기 때문에 굳이 급하게 매도할 이유가 없습니다. 오히려 시장 상황을 지켜보며 유리한 시점을 기다릴 수 있는 위치입니다.

 

예를 들어 부산에 아파트 3채를 보유하고 있다면, 2026년 6월에 팔든 2027년에 팔든 세율은 동일합니다. 중과가 없으니 시간에 쫓길 필요가 없고, 시세가 오를 때까지 기다렸다가 양도해도 됩니다. 보유세 부담만 감당할 수 있다면 장기 보유 전략도 충분히 가능합니다.

 

다만 지방이라고 해서 모든 세금이 가벼운 것은 아닙니다. 종합부동산세는 전국 단위로 부과되므로 지방에 여러 채를 보유해도 공시가격 합산액이 기준을 넘으면 종부세를 내야 합니다. 또한 재산세는 주택 소재지 지자체에서 부과하므로 매년 꾸준히 나가는 비용입니다.

【지방 다주택자 장기 전략】

1. 임대수익 극대화 전략

급하게 팔 필요가 없으므로 임대수익을 안정적으로 확보하는 데 집중할 수 있습니다. 공실 기간을 최소화하고, 우량 임차인을 선별하여 장기 임대차 계약을 맺는 것이 유리합니다. 월세 수익이 보유세를 충분히 커버한다면 장기 보유도 나쁘지 않습니다.

2. 시장 상황 관찰 후 선별 매도

지방 부동산 시장은 수도권보다 변동성이 낮지만, 재개발이나 신규 인프라 투자 등으로 일부 지역의 가치가 급상승하기도 합니다. 시장을 관찰하면서 가격이 오른 주택부터 선별적으로 매도하는 전략이 가능합니다. 수도권 다주택자처럼 시간에 쫓기지 않으므로 더 유리한 조건을 만들 수 있습니다.

3. 보유세 부담 관리

지방은 양도세 중과가 없지만 종부세는 피할 수 없습니다. 다주택자의 경우 공시가격 합산액이 6억 원을 넘으면 종부세 과세 대상이 되므로, 보유 주택의 총 공시가격을 계산해보고 필요하다면 일부를 정리하는 것도 방법입니다. 특히 공시가격 대비 실거래가가 낮은 주택이 있다면 우선 매도를 고려할 수 있습니다.

▶ 수도권과 지방에 분산 보유한 경우

가장 복잡한 경우가 수도권과 지방에 동시에 주택을 보유한 경우입니다. 예를 들어 서울에 아파트 2채, 부산에 아파트 1채를 가지고 있다면 어떻게 해야 할까요? 이런 경우 명확한 원칙이 필요합니다.

 

우선순위는 조정대상지역 주택을 5월 9일 전에 정리하는 것입니다. 서울의 2채 중 최소 1채는 유예 기간 내에 매도하여 2주택 중과(기본세율+20%p)를 피하고, 가능하다면 2채 모두 정리하는 것이 이상적입니다. 부산 주택은 급할 것이 없으므로 나중에 시장 상황을 보고 판단해도 됩니다.

 

다만 실거주 계획이 있다면 이야기가 달라집니다. 서울 주택 중 하나에서 계속 살 계획이라면, 다른 서울 주택과 부산 주택을 먼저 정리하는 것도 방법입니다. 최종적으로 1주택이 되면 양도 시 비과세 혜택을 받을 수 있기 때문입니다. 2년 거주와 보유 요건을 충족하면 12억 원까지 양도세가 면제됩니다.

▶ 취득세 측면의 지역 차이

양도세뿐만 아니라 취득세에서도 지역 차이가 있습니다. 조정대상지역에서는 2주택부터 취득세가 중과되지만, 비조정대상지역에서는 3주택부터 중과됩니다. 즉, 비조정대상지역에서는 2주택까지 일반세율 1~3%만 부담하면 되는 것입니다.

 

또한 2026년부터 지방 미분양 주택에 대한 특례가 확대되었습니다. 비수도권의 준공 후 미분양 아파트를 취득하면 취득세를 최대 50% 감면받고, 다주택자 취득세 중과에서도 제외됩니다. 전용면적 85제곱미터 이하, 취득가액 6억 원 이하 주택이 대상입니다. 이런 혜택은 지방 부동산 투자의 문턱을 낮추는 요소로 작용합니다.

▶ 정리하며

2026년 양도세 제도 변화의 핵심은 지역 간 차별화입니다. 수도권 조정대상지역은 시간과의 싸움이고, 지방 비조정대상지역은 전략적 선택의 문제입니다. 같은 다주택자라도 어디에 집을 가지고 있느냐에 따라 완전히 다른 접근이 필요합니다.

 

수도권 다주택자는 지금 당장 움직여야 합니다. 늦어도 2월 안에 매매 계획을 세우고, 3월까지 계약을 체결해야 안전합니다. 반면 지방 다주택자는 여유를 가지고 시장을 관찰하며 최적의 타이밍을 잡을 수 있습니다. 중요한 것은 본인의 상황을 정확히 파악하고, 그에 맞는 전략을 세우는 것입니다.

 

세금 문제는 복잡하고 개인별 상황이 천차만별이므로, 구체적인 실행 전에는 반드시 세무 전문가와 상담하시기 바랍니다. 이 글이 여러분의 판단에 작은 도움이 되었기를 바랍니다.

본 글은 2026년 1월 기준으로 작성되었으며, 세법 및 정책은 수시로 변경될 수 있습니다. 실제 세금 계산 및 신고 전에는 반드시 세무사 등 전문가와 상담하시기 바랍니다. 최종 투자 및 양도 결정은 본인의 책임하에 이루어져야 합니다.