"30억 이하 아파트가 반사이익?" 세제개편안으로 본 '덜 똘똘한 한 채' 풍선효과와 시장 우려

최근 재정경제부가 발표한 '2026년 세제개편안'을 두고 부동산 시장의 희비가 크게 엇갈리고 있습니다. 이번 개편의 핵심은 주택 수보다 '실제 거주 여부'와 '주택 가액'을 기준으로 세제 혜택을 철저히 차등화하겠다는 점인데요.

 

오늘은 발표된 2026년 부동산 세제개편안의 주요 내용인 종합부동산세(종부세)와 양도소득세 변화, 그리고 현장에서 불어오는 시장의 반응과 우려점까지 세세하게 정리해 드립니다.

 

"30억 이하 아파트가 반사이익?" 세제개편안으로 본 '덜 똘똘한 한 채' 풍선효과와 시장 우려

🔗 [부동산 정책 분석 시리즈] 함께 보면 좋은 글

👉 [전편 보기] "투자가치냐, 매일의 삶이냐" 10년 실거주 관점에서 본 아파트 선택 기준

 

1. 종합부동산세 개편: '거주 여부'에 따른 선명한 격차

기존에는 거주 여부와 상관없이 1주택자에게 공시가격 12억 원의 기본공제가 적용되었으나, 개편안은 **실거주 여부에 따라 공제 한도를 차등 분리**했습니다.

💡 종부세 개편 핵심 포인트

• 실거주 1주택자 기본공제 확대: 공시가 14억 원(시세 약 20억 원)까지 공제액이 상향되어 시가 20억~30억 원대 실거주자의 종부세 부담은 감소합니다.
• 비거주 1주택자 기본공제 축소: 공시가 9억 원(시세 약 15억 원)으로 대폭 축소되어, 전세를 끼고 보유한 갭투자자의 세 부담이 수 배 이상 급증합니다.
• 공정시장가액비율 상향: 현행 60%에서 1주택자 70%, 3주택 이상/조정대상지역 80%로 단계적 인상됩니다.
• 세율 가액 일원화: 2028년까지 주택 수가 아닌 '합산 가액' 기준으로 세율을 단일화하여 초고가 주택 보유자의 과세를 강화합니다.

[시가 40억 원 아파트(공시가 28억 원, 60세·10년 보유) 종부세 비교 시뮬레이션]

구분	현재 세액	2028년 예상 세액	변화율
실거주 보유 시	263만 원	325.2만 원	소폭 증가
비거주(임대) 보유 시	263만 원 수준	1,114만 원	약 4.2배 급증

2. 양도소득세 개편: '장기거주소득공제' 전환 및 공제한도 신설

양도세 역시 '보유'가 아닌 '실제 거주'를 이행한 기간에 초점을 맞추도록 제도가 전면 재편됩니다.

• 장기보유특별공제 ➡️ 장기거주소득공제 개편: 보유 기간 공제 항목을 없애고 2029년부터는 실제 거주 기간에 대해서만 최대 80% 공제를 적용합니다.
• 공제 한도 신설: 무제한 적용되던 공제액을 2028년 20억 원, 2029년부터 양도 물건당 10억 원으로 제한합니다. (초고가 주택 양도세 대폭 인상)
• 30억 이하 실거주자 혜택 확대: 10년 이상 거주한 30억 원 이하 1주택자의 경우 양도세 기본공제가 250만 원에서 2,500만 원으로 10배 확대됩니다.
• 다주택자 중과 한시 완화: 다주택자 매물 유도를 위해 2027~2028년 2년간 한시적으로 중과세율을 인하합니다.

3. 현장에서 나타나는 3가지 시장 반응과 우려점

실거주 중심의 세제 개편이라는 정부 의도와 달리 시장에서는 몇 가지 심각한 부작용을 지적하고 있습니다.

⚠️ 세제개편에 따른 시장의 3대 우려

1. '덜 똘똘한 한 채(30억 이하)' 풍선효과: 과세 기준선인 33억 원(과표 6억) 이하의 마·용·성 등 한강벨트 준고가 아파트로 풍선효과 쏠림 현상이 나타날 수 있습니다.
2. 전월세 시장 위축 및 세입자 피해: 비거주 1주택자 과세 강화로 임대사업자 및 전세 매물이 급감하고, 집주인의 늘어난 보유세가 월세로 전가될 가능성이 큽니다.
3. 고령층 이주 강요 논란: 고령층 지방 이주 시 양도세 감면책이 발표되었으나, 생활 기반을 강제로 옮기게 만든다는 점에서 '현대판 고려장'이라는 비판이 제기되고 있습니다.

📌 요약 한 줄

2026년 세제개편안은 "실거주는 보호하되 비거주·초고가 주택의 세 부담을 급증시키는 구조"이므로, 보유 주택의 거주 여부와 과세 구간을 사전에 파악하는 자산 재편이 필수적입니다.